Комплексное развитие территорий (КРТ) — это механизм градостроительной деятельности, направленный на обновление городской среды, расселение аварийного жилья и создание современной инфраструктуры. По данным Минстроя России, с 2021 года в стране реализуется около 1200 проектов КРТ на территории площадью 31 тыс. га с потенциалом строительства более 215 млн кв. м недвижимости
Суть и задачи КРТ
КРТ включает в себя множество аспектов, таких как планирование и реализация проектов по модернизации городской инфраструктуры, улучшение экологической ситуации и повышение качества жизни населения. Основными целями КРТ являются:
- Обеспечение сбалансированного и устойчивого развития муниципалитетов, что подразумевает гармоничное сочетание экономического роста и сохранения природных ресурсов.
- Улучшение жилищных условий граждан в соответствии с национальной целью «Комфортная и безопасная среда для жизни», что включает в себя не только строительство нового жилья, но и реконструкцию существующего фонда.
- Развитие транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, что способствует улучшению доступности услуг и повышению уровня жизни.
- Создание мест обслуживания и приложения труда, что важно для экономической активности и занятости населения.
- Привлечение внебюджетных источников финансирования для обновления застроенных территорий, что позволяет реализовывать проекты без значительного увеличения нагрузки на государственный бюджет.
- Повышение эффективности использования городских территорий через оптимизацию использования земли и ресурсов
КРТ позволяет комплексно решать задачи по обновлению городской среды, включая расселение аварийного жилья, создание современной инфраструктуры и формирование комфортных общественных пространств. Это способствует не только улучшению внешнего облика городов, но и повышению их привлекательности для инвесторов и туристов
Категории комплексного развития
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ выделяются четыре основных вида комплексного развития территорий (КРТ), каждый из которых имеет свои уникальные цели и условия реализации:
- КРТ жилой застройки — этот вид комплексного развития применяется к территориям, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными или соответствующие критериям износа. Основная цель здесь заключается в улучшении жилищных условий и обеспечении безопасности проживания для граждан. Реализация может включать снос старых зданий и строительство новых, соответствующих современным стандартам комфорта и безопасности
- КРТ нежилой застройки — осуществляется на территориях, где находятся объекты капитального строительства, не соответствующие действующим правилам землепользования и застройки. Задача этого вида КРТ заключается в модернизации инфраструктуры и создании условий для эффективного использования территории в соответствии с градостроительными планами. Это может включать реконструкцию существующих объектов или строительство новых, более функциональных зданий
- КРТ незастроенной территории — применяется к земельным участкам, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и не имеют капитальных построек. Целью является развитие таких территорий для удовлетворения общественных нужд или экономического развития. Это может включать создание парков, общественных пространств или промышленных зон
- КРТ по инициативе правообладателей — этот вид КРТ инициируется самими правообладателями земельных участков и объектов недвижимости. Они могут предлагать проекты по развитию своих территорий, которые соответствуют их интересам и стратегическим планам. Это позволяет более гибко подходить к развитию территории, учитывая частные инициативы и инвестиции
Каждый вид КРТ имеет свои особенности реализации и ограничения по включению объектов в границы развиваемой территории. Например, при реализации КРТ нежилой застройки не допускается включение многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, что позволяет сохранить жилые зоны от нежелательной коммерческой застройки
Успешные проекты КРТ в России
Успешные проекты комплексного развития территорий (КРТ) активно реализуются в различных регионах России, способствуя обновлению городской среды и улучшению качества жизни населения. В Челябинске программа КРТ начала свою деятельность в 2021 году, и одним из первых проектов стал квартал «4 Ленина». Этот проект преобразовал бывшие промышленные территории в современное жилое пространство, предоставив жителям новые возможности для комфортного проживания и отдыха.В Екатеринбурге осуществляется масштабный проект жилого комплекса «Страна. Энтузиастов», который возводится на месте устаревшего жилья. Проект включает не только строительство жилых домов, но и развитие социальной инфраструктуры, что способствует созданию благоприятной городской среды для жителей. Компания «Страна Девелопмент» демонстрирует успешную реализацию проектов КРТ в нескольких городах России. В Тюмени, например, был построен жилой комплекс «Европейский берег», который заменил собой старые деревянные дома. Этот проект стал примером эффективного использования городской территории и создания комфортных условий для жизни
- Общий объем проектов КРТ компании «Страна Девелопмент» составляет 1,25 млн кв. м в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске и Московской области
- В Перми на аукционе по КРТ итоговая цена выросла с 225,68 млн до 767,33 млн рублей, что демонстрирует высокий интерес инвесторов
- В 23 регионах России в рамках проектов КРТ уже расселено более 153 тыс. кв. м аварийного жилья
Финансирование и поддержка КРТ
Финансирование проектов комплексного развития территорий (КРТ) в России осуществляется с использованием различных инструментов государственной поддержки, что позволяет обеспечить устойчивое развитие регионов и повысить качество жизни населения. Ключевым механизмом является «Инфраструктурное меню», которое представляет собой комплекс финансовых инструментов, таких как инфраструктурные бюджетные кредиты, инфраструктурные облигации и займы Фонда развития территорий. Эти механизмы направлены на создание благоприятных условий для реализации крупных инфраструктурных проектов.
По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, на реализацию 956 объектов и мероприятий в рамках КРТ выделено около 1 трлн рублей в виде инфраструктурных бюджетных кредитов, что свидетельствует о значительном объеме инвестиций в развитие инфраструктуры.Одобрено 50 проектов на сумму 174 млрд рублей в 26 субъектах РФ с использованием инфраструктурных облигаций. Эти проекты охватывают широкий спектр направлений, включая транспортную и социальную инфраструктуру, что способствует комплексному развитию территорий и улучшению условий жизни населения.Фонд развития территорий предоставил займы на 148,39 млрд рублей для реализации 237 проектов в 76 регионах. Эти средства направлены на поддержку проектов, которые имеют стратегическое значение для регионов и способствуют их экономическому росту.
В Москве разработан специальный банковский продукт для финансирования проектов КРТ, позволяющий застройщикам получать кредиты на всех этапах реализации. Этот продукт предоставляет гибкие условия кредитования, что делает его доступным для широкого круга застройщиков и способствует ускорению темпов строительства объектов.
Критерии отбора территорий
Критерии включения объектов в проекты комплексного развития территорий (КРТ) определяются законодательством и могут варьироваться в зависимости от вида КРТ. Для жилой застройки основными критериями являются:
- Аварийное состояние многоквартирных домов, признанных таковыми до 1 января 2017 года
- Высокий уровень износа конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент)
- Отсутствие централизованных систем инженерно-технического обеспечения
- Несоответствие объектов градостроительным регламентам
Для нежилой застройки критериями включения могут быть:
- Несоответствие видов разрешенного использования земельных участков правилам землепользования и застройки
- Неэффективное использование территории с точки зрения градостроительного потенциала
- Наличие объектов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
При этом в границы КРТ не могут быть включены земельные участки и объекты, предназначенные для размещения объектов федерального значения, а также многоквартирные дома, не признанные аварийными
Влияние КРТ на городской облик
Комплексное развитие территорий (КРТ) оказывает значительное влияние на облик российских городов, способствуя их качественному преображению. Благодаря КРТ повышается разнообразие жилой застройки: увеличивается доля нежилых первых этажей, количество подземных и многоуровневых паркингов, появляются карманные скверы. Это улучшает эстетику городской среды и качество жизни горожан.
- КРТ позволяет создавать современные городские кварталы с необходимой инфраструктурой для жизни, работы и отдыха. Эти кварталы включают в себя не только жилые дома, но и коммерческие и социальные объекты, такие как школы, детские сады, магазины и медицинские учреждения, что делает их полноценными местами для комфортного проживания.
- Проекты КРТ способствуют формированию «пятнадцатиминутных городов», где все необходимое находится в пешей доступности . Это концепция подразумевает, что жители могут добраться до всех необходимых услуг и объектов инфраструктуры за 15 минут пешком или на велосипеде, что снижает зависимость от автомобилей и способствует более экологичному образу жизни.
- В рамках КРТ происходит обновление жилищного фонда, расселение аварийного и ветхого жилья, что улучшает общий вид городов. Это обновление включает в себя как строительство новых современных зданий, так и реконструкцию существующих сооружений с целью повышения их энергоэффективности и безопасности.
Перспективы развития КРТ
Комплексное развитие территорий (КРТ) становится ключевым инструментом обновления городской среды в России. С момента запуска механизма в 2021 году реализуется около 1200 проектов КРТ на площади 30,9 тыс. га с потенциалом строительства более 215 млн кв. м недвижимости. КРТ не только способствует созданию современных городских кварталов с необходимой инфраструктурой, но и решает проблему аварийного жилья: уже расселено более 153 тыс. кв. м в 23 регионах. Успех КРТ во многом зависит от эффективного взаимодействия государства и частного сектора. Государство обеспечивает нормативно-правовую базу и финансовую поддержку, а девелоперы реализуют проекты, учитывая потребности местных сообществ. Такой подход позволяет комплексно решать задачи городского развития, повышая качество жизни населения и привлекательность городов для инвестиций
